안녕하세요, 내 자산을 지키는 금융 지식을 전하는 리밋넘기입니다. 😊 몇 년 전, 제가 생애 처음으로 작은 아파트를 계약했을 때의 일입니다. 계약서에 도장을 찍고 얼마나 설레었는지 몰라요. 그런데 중도금을 치르기 약 일주일 전, 그 지역 집값이 갑자기 수천만 원이 뛰는 일이 발생했습니다. 아니나 다를까, 매도인(집주인)에게서 어색한 전화가 걸려왔죠. "더 좋은 가격에 사겠다는 사람이 나타나서... 받았던 계약금은 돌려드릴게요."
순간 심장이 덜컥 내려앉았습니다. 하지만 당황하지 않고 침착하게 대응했어요. "사장님, 계약은 지켜져야 합니다. 만약 계약을 파기하시려면 민법 제565조에 따라 계약금의 두 배를 배상하셔야 합니다." 라고요. 일주일간의 불편한 시간 끝에, 결국 매도인은 배액배상의 부담 때문에 계약을 그대로 이행했습니다. 이처럼 부동산 계약에서 '계약금'은 단순한 약속의 증표가 아니라, 계약을 지키게 하는 아주 강력한 법적 장치입니다. 오늘은 이 계약금의 효력, '계약금 포기'와 '배액배상'에 대해 확실하게 파헤쳐 보겠습니다.
1. 계약금 포기 vs 배액배상, 기본 원칙은? ⚖️
부동산 계약이 파기될 때, 계약금은 일종의 '해약금' 역할을 합니다. 누구의 변심으로 계약이 깨지느냐에 따라 책임의 형태가 달라지죠. 이 원칙은 「민법」 제565조(해약금)에 명확히 규정되어 있습니다.
| 계약을 파기하는 주체 | 책임 | 설명 |
|---|---|---|
| 매수인 / 임차인 (집 사는 사람 / 세입자) |
계약금 포기 | 이미 지급한 계약금을 돌려받지 못하고 계약 관계를 끝냅니다. |
| 매도인 / 임대인 (집 파는 사람 / 집주인) |
배액배상 | 이미 받은 계약금에, 계약금과 동일한 금액을 위약금으로 더하여 총 2배를 돌려주고 계약을 끝냅니다. |
예를 들어 계약금 5,000만원을 걸고 집을 사기로 했는데 집값이 폭등하자 집주인이 계약을 파기하고 싶다면, 그는 받았던 5,000만원에 자신의 돈 5,000만원을 더해 총 1억원을 매수인에게 주어야만 계약을 합법적으로 해제할 수 있습니다.
2. 계약 파기가 가능한 '마지노선'은 언제일까? ⏰
그렇다면 이 '배액배상'과 '계약금 포기'는 언제까지나 가능할까요? 아닙니다. 법에서는 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"만 가능하다고 명시하고 있습니다. 여기서 말하는 '이행의 착수'란 무엇일까요?
대법원 판례에 따르면, 부동산 거래에서 '이행의 착수'는 통상적으로 '중도금의 지급'으로 봅니다. 즉, 매수인이 중도금을 지급한 이후에는 집값이 아무리 폭등해도 매도인은 배액배상을 통해 계약을 일방적으로 파기할 수 없습니다. 반대로 매수인도 중도금을 낸 이후에는 계약금이 아까워도 계약을 포기하고 나올 수 없습니다. 계약은 반드시 이행되어야 하는 '확정' 단계로 넘어가는 것이죠.
집값이 계속 오르는 상황이라 매도인의 계약 파기가 걱정된다면, 약속된 중도금 날짜보다 먼저 중도금을 보내는 것도 계약을 확정시키는 방법이 될 수 있습니다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한, 중도금 지급기일 전이라도 매수인이 중도금을 지급하면 '이행의 착수'로 보아 매도인이 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다. (대법원 2005다39594 판결)
3. 계약금의 '일부'만 지급한 상태에서 파기된다면?
가계약금만 보냈거나, 계약금의 일부만 지급한 상태에서 계약이 파기되면 배상액은 어떻게 될까요? 많은 분들이 '내가 낸 돈만 돌려받거나, 그 돈의 2배만 주면 되겠지'라고 생각하지만, 판례는 다릅니다.
대법원은 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제로 주고받은 돈'이 아니라 '약정한 총 계약금'이라고 명시했습니다. (대법원 2014다231378 판결)
📝 예시 상황
- 총 계약금: 1억원으로 약정
- 실제 지급한 돈: 1천만원만 가계약금으로 송금
→ 이 상태에서 매도인이 계약을 파기하려면? 받은 1천만원에 위약금으로 '약정 계약금'인 1억원을 더해 총 1억 1천만원을 지급해야 한다는 것이 판례의 태도입니다. (물론, 실제 소송에서는 여러 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)
만약 상대방이 계약을 파기하려 한다면, "배액배상(또는 계약금 포기)을 통해 계약을 해제하겠다"는 명확한 의사표시를 받아두어야 합니다. 애매한 태도를 보인다면 내용증명 우편을 통해 "언제까지 계약을 이행하지 않거나 배액배상을 하지 않으면 법적 조치를 취하겠다"는 의사를 전달하여 증거를 남기는 것이 중요합니다.
부동산 계약은 큰돈이 오가는 만큼, 사소한 약속 하나하나가 법적 효력을 가집니다. 계약서에 도장을 찍기 전 신중해야 하는 이유이며, 일단 계약했다면 그 무게를 알고 자신의 권리를 지켜야 하는 이유입니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 질문해주세요! 😊
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